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Immobilier neuf : les risques associés à la fin des niches fiscales sont très élevés pour la sphère publique

Branle-bas de combat. A quelques semaines de la présentation du projet de loi de Finances pour 2020, les représentants des professionnels de l’immobilier tirent le signal d’alarme en relevant que l’offre de logement ne répond plus aux besoins et que les constructions stagnent.

Etude complète des dispositifs fiscaux

Dans ce contexte, alors que le gouvernement s’interroge sur le bien-fondé des niches fiscales attribuées au secteur, plusieurs organisations (1), à l’initiative de l’Anacofi IMMO, ont confié au cabinet d’études Primeview une grande enquête visant à délivrer une évaluation des dispositifs fiscaux incitatifs soutenant l’immobilier locatif neuf.

, ont confié au cabinet d’études Primeview une grande enquête visant à délivrer une évaluation des dispositifs fiscaux incitatifs soutenant l’immobilier locatif neuf.

Primeview indique qu’il a réalisé un benchmark exhaustif des rapports existants et listé toutes les bases de données disponibles sur le sujet, mais aussi noué des partenariats pour accéder ou récolter les données manquantes. Il précise avoir ensuite construit un simulateur permettant d’évaluer les flux financiers générés par les dispositifs fiscaux. Ses conclusions sont les suivantes : les avantages fiscaux accordés au logement rapportent in fine plus qu’ils ne coûtent. Un message que les commanditaires de l’étude comptent à présent faire passer rapidement aux pouvoirs publics.

Halte aux idées reçues

Il apparaît, selon l’étude, que les logements ayant bénéficié des dispositifs fiscaux en soutien de l’immobilier locatif neuf ont contribué positivement à l’équilibre des finances publiques depuis 2000. « La construction des 724 000 logements neufs via les dispositifs d’incitation fiscale entre 1999 et 2018 devrait rapporter 18,2 milliards d’euros à l’État, soit un gain d’environ 25 100 euros par logement neuf construit », est-il-précisé.

Concernant plus spécifiquement le dispositif PINEL, Primeview estime qu’en faisant une hypothèse conservatrice d’un nombre de logements construits bénéficiant du dispositif sur la période 2019-2025 correspondant à la moyenne des logements construits sur la période 1999-2018, l’État pourrait projeter un montant de recettes nettes proches d’1,2 milliards d’euros par an.

Sur la question des prix, Primeview avance que la contribution des dispositifs fiscaux à l’augmentation de l’inflation des prix de l’immobilier n’est pas démontrée. De même, il n’a pas été constaté d’augmentation des loyers des logements neufs créés via les dispositifs qui serait supérieure à celle des loyers en général en France depuis 20 ans.

Les investisseurs dans l’immobilier locatif sont, selon l’enquête, bien ciblés. L’analyse permet de faire ressortir un profil sociologique relativement clair et homogène. Il s’agit :

  • d’un salarié,
  • âgé d’environ 47 ans,
  • vivant en couple,
  • disposant de deux revenus dans le ménage, majoritairement inférieur à 72 k€ par an,
  • imposé la plupart du temps à un taux marginal inférieur ou égal à 30 %.

Les critères sociaux et géographiques sont adaptés souligne l’étude. Les investisseurs privés arrivent à financer le renouvellement du parc de logements sans faire appel à l’épargne publique, préférentiellement avec des logements T2 à T3 d’une surface comprise entre 40 et 60 mètres carrés et d’une qualité supérieure à celle de la moyenne du parc de logements historique.

Enfin, les risques associés à l’extinction des dispositifs existent réellement. L’étude fait ressortir que sans avantage fiscal, l’immobilier locatif neuf parait aujourd’hui moins attractif que les autres classes d’actifs, au regard de ses caractéristiques intrinsèques. En croisant plusieurs bases de données et d’analyses le cabinet Primeview estime qu’en l’absence d’incitation fiscale, le nombre d’investisseurs potentiels serait significativement inférieur au nombre actuel de l’ordre de 80 %, en raison du manque d’attractivité « brute » de ce produit d’investissement (faible liquidité, fiscalité lourde en terme relatif, etc.).

Dans ces conditions, selon Primeview, « Les risques associés à une disparition d’un dispositif incitatif en soutien de l’investissement neuf locatif apparaissent très élevés pour la sphère publique, que ce soit en termes de logements créés, d’emplois ou encore de finance publique. »

« Touche pas à ma niche fiscale »

Au terme de ses travaux, Primeview estime que le dispositif fiscal Pinel est aujourd’hui un outil plus mature que les dispositifs qui l’ont précédé, simple de compréhension (au contraire des dispositifs s’appuyant sur le principe de l’amortissement) et suffisamment attractif pour l’investisseur. En outre, il présente des externalités clairement positives, puisqu’il :

  • Contribue positivement à l’équilibre des finances publiques
  • N’engendre pas un surplus d’inflation sur le marché immobilier
  • Répond à des critères géographiques et sociaux désormais précis
  • Permet d’améliorer la qualité et la taille du parc de logements tout en évitant des dépenses publiques
  • Permet de lutter efficacement contre la volatilité macroéconomique

Primeview précise que l’efficacité du dispositif réside dans la précision des critères sociaux mais surtout dans la notion de zonage, permettant de cibler les lieux où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.

Et puis les Français aiment à tort ou à raison la pierre. Casser le mécanisme pour pousser en bourse des épargnants peu éduqués aux marchés financiers pourrait s’avérer politiquement dangereux.  

Lire la synthèse de l’étude

(1)

l’AFIL- Association française de l’immobilier locatif
L’ANACOFI IMMO -Association nationale des conseils financiers IMMO
La CNCEIP – Chambre Nationale des Conseils Experts en Immobilier Patrimonial
La FFB – Fédération Française du Bâtiment
La FNAIM – La Fédération Nationale de l’Immobilier
la FPI – Fédération des promoteurs immobiliers
l’UNIS – Union des syndicats de l’immobilier

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